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Inquilinos al borde del abismo

Elena Sevillano — Sun, 21 Jun 2026 03:32:00 GMT

Alguien que se haya pasado el último lustro debajo de una piedra, sin ver noticias ni redes sociales, hasta se alegraría al saber que los inquilinos representan ya un 25% del mercado inmobiliario español, según datos de 2025 de Fotocasa. ¡Bien!, podría pensar, nos acercamos a cifras europeas en alquiler de vivienda; al 53% de Alemania, al 39% de Dinamarca y al 32% de media de la UE, según estadísticas de 2024 de Eurostat. La enorme y dramática diferencia estriba en que el 50% de quienes alquilan en España lo hacen a la fuerza porque no pueden comprarse una casa.

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La estabilidad de rentas favorece la propiedad

Una conclusión interesante que se puede inferir de los datos ofrecidos por la Generalitat de Cataluña es que un mercado del alquiler no tan tensionado, más calmado y con menos incertidumbres, favorece la compra de vivienda a medio plazo. “Una familia de alquiler en un contexto alcista, sin saber si le renovarán el contrato y se tendrá que ir a otro piso, y a ver a qué precio, no se plantea ahorrar para comprar”, argumenta Jordi Mas. “En un escenario más estable, la gente termina planteándose comprar”, señala el director general de Vivienda.

Mas también considera que las rentas topadas en precios, largas y sin sobresaltos, son una estrategia de ahorro para los inquilinos, y una de las razones por las que el número de compra-ventas en la comunidad catalana va al alza: entre 2024 y 2025 su número se incrementó en un 13,50%; en España, un 10,70%; en Madrid, un 5%. Los precios subieron un 6,40%, un 9,50% y un 16%, respectivamente, en esos mismos territorios. Un 11,31% de quienes compraron un inmueble en Cataluña durante 2025 tenía menos de 31 años; el porcentaje fue del 8,61% en el resto España y del 7,91% en Madrid.

En paralelo, el Gobierno catalán ha lanzado un incentivo para la emancipación: se trata de un préstamo que cubre hasta el 20% del precio de compra de una primera vivienda, con un tope de 50.000 euros. “Llevamos más de 1.000 operaciones firmadas”, reconoce Jordi Mas.

La sostenibilidad habitacional se mide, se documenta y se verifica

Belén Kayser — Sun, 21 Jun 2026 03:31:00 GMT

Durante años, la imagen de una vivienda sostenible ha sido la que tenía placas solares en la cubierta, madera vista, aerotermia, jardines, sensores, materiales eco… Pero el cambio que empieza a abrirse paso en el sector va bastante más allá. Toca medir cómo consume una vivienda, con qué materiales se construye, cuánto carbono arrastra desde la obra, cuánto costará mantenerla, cómo se ventila y si será capaz de resistir un clima más extremo. Porque una etiqueta verde sin respaldo verificable ya no es sostenibilidad.

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Lo eficiente es entender a tu hogar

Para quien ya tiene vivienda y quiere mejorarla, el primer paso no es instalar placas ni cambiar la caldera, sino entender cómo se comporta energéticamente. Un arquitecto especializado puede orientar ese diagnóstico. Antes de 2027 llegará el pasaporte de renovación: una hoja de ruta por edificio que facilita ayudas y financiación. Para quien compra, el mínimo es la certificación energética: si es E, F o G, habrá que rehabilitar. Dolores Huerta, del Green Building Council España, aconseja verificación por un esquema independiente. Alex Garate, de Ingreen Innovación, recuerda que una etiqueta ecológica sin datos verificables de su ciclo de vida no es sostenibilidad: es marketing.

Los grandes caseros agitan el mercado

Beatriz Pérez Galdón — Sun, 21 Jun 2026 03:31:00 GMT

Tiene España un problema de concentración inmobiliaria. Así lo considera el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en el último informe del sector, en el que confirma que “el crecimiento del parque inmobiliario ha beneficiado principalmente a quienes ya acumulaban patrimonio”.

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Hacia modelos diferentes

Todo apunta a que la institucionalización del mercado residencial continuará avanzando, “aunque de forma selectiva y muy condicionada por la estabilidad regulatoria y financiera”, dice Jaime Castelló, de Advantere School of Management. Modelos como built to rent, flex living y otros formatos especializados ganarán peso. También la sostenibilidad, la eficiencia energética, la digitalización de la gestión y la experiencia del usuario “están redefiniendo el futuro de la vivienda en alquiler en España”, añade.

José Luis Retolaza, de Deusto Business School, contempla “una selección más cuidadosa, donde se evitarán activos demasiado expuestos a control político del alquiler y se buscarán formatos más flexibles, escalables o protegidos por acuerdos público-privados”. Carlos Balado, de OBS, añade la logística como opción en auge. “El desarrollo del e-commerce y la necesidad de reconfigurar las cadenas de suministro pospandemia mantienen la presión sobre activos bien ubicados cerca de grandes núcleos urbanos”.

Colosal atasco en la construcción

Elena Horrillo — Sun, 21 Jun 2026 03:31:00 GMT

En las conversaciones sobre el problema de la vivienda —la principal preocupación de los españoles, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas— es habitual que se repitan determinados mantras casi de manera mecánica. Uno de ellos es la escasez de oferta y, por tanto, la necesidad de construir más. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) perteneciente al ministerio correspondiente, el número de viviendas libres iniciadas alcanzó las 34.200 viviendas en el último trimestre de 2025, un 14,5% más que el mismo trimestre del año anterior, pero aún lejísimos de las más de 600.000 de antes de la crisis de 2008.

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¿Cuánto hay que edificar?

Ante la pregunta de cuántas viviendas deberían construirse al año para empezar a reducir el déficit, Vilajoana sitúa en más de 150.000 viviendas anuales la necesidad de creación de hogares. “Si añadimos el acumulado, la construcción de viviendas debería doblarse para dar respuesta a las necesidades de los ciudadanos”, afirma Vilajoana. A 250.000 viviendas nuevas al año eleva la necesidad Roca, que afirma: “Si además queremos corregir el déficit acumulado, habría que elevar temporalmente esa producción hacia el entorno de las 300.000-330.000 viviendas anuales”. Por su parte, la directora de Estudios de Fotocasa asegura que España necesitaría incorporar alrededor de 1,8 millones de viviendas para alcanzar una situación de equilibrio. “En estos momentos, por cada vivienda que sale al mercado existen aproximadamente 20 familias interesadas en adquirirla”, explica Matos.

Cómo abrir la puerta a la propiedad

Miguel Ángel García Vega — Sun, 21 Jun 2026 03:31:00 GMT

Ha llegado a casa como quien descuenta la hoja de un día del calendario. La luz está encendida y en la habitación se balancea una cuna. Esta imagen es, cada vez más, un endemismo en un país cuyo envejecimiento solo es comparable al de Japón y donde la carestía de vivienda es quizá el gran problema nacional. Casi es una pérdida de tiempo —aunque algunas veremos— remontarnos a las causas. Hay que centrarse en las soluciones. El Banco de España ha escrito mil veces que hacen falta 600.000 viviendas al año.

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Madrid va por libre y el 98% de Barcelona está tensionado

El pasado 4 de febrero, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, lanzó un titular que se clavó igual que una ballesta en la oposición: “Me encantaría intervenir con un 155 la Comunidad de Madrid”, una medida que recoge la Constitución y que solo se ha activado en una ocasión en democracia, tras la declaración unilateral de independencia de Cataluña. Rodríguez cree que Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la región madrileña, ignora sus obligaciones en materia de vivienda. Para su aplicación, hace falta la mayoría del Senado y no la tiene; la aritmética parlamentaria arroja 11 comunidades —sobre 17— controladas por el PP y sus correligionarios. Pero fue una llamada necesaria.

Madrid se ha declarado, una vez más, en rebeldía y va contracorriente. Incumple el Plan Estatal de Vivienda Regulada, el alquiler por temporada y el que se hace por habitaciones. Bonifica el 99% del IRPF de los caseros. Nada de topes al precio del alquiler; ni en la capital, ni en Andalucía ni en Aragón. El PIB destinado a vivienda debería rondar el 2% y no llega al 1,5%, según los promotores. Todo termina en la buena voluntad incumplida de siempre: “Tendría que haber un pacto de Estado”, reclamó la ministra. También en salud y educación. El desacuerdo parece el verbo favorito del país. Agravado en un sector como el de la vivienda, que tiene un periodo de maduración mínimo de tres años.

Quizá, como recomendó José María Ezquiaga, profesor de la Universidad Politécnica de Madrid, “el futuro del urbanismo pasa por volver al pasado; en los años 80 se tardaba en tramitar un plan general unos cuatro años y en los 60 menos todavía; eran más esquemáticos, no tenían la intensidad de las acotaciones importantísimas”, recordó. La segunda es la simplificación de la directiva europea que se transcribió de forma literal.

Calificó los planes generales como un cajón de sastre y los de la Comunidad de Madrid “son muy limitativos porque siguen el criterio de la ley de 1976”. Nada es igual, todo es distinto. Empezar a construir por el techo. Seguimos anclados en el siglo XIX. Pero Barcelona ha declarado el 98% de sus municipios tensionados cuando hay algunos donde el precio del alquiler está por debajo de 400 euros. Al igual que la ética.

La ciudad se transforma: del hogar fijo al alojamiento flexible

Nuria Díaz — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

Laura tiene 28 años y trabajo estable, pero sigue compartiendo piso porque no puede asumir el coste de vivir sola. David acaba de ser padre y se enfrenta a la duda de si podrá acceder a una vivienda más grande sin alejarse decenas de kilómetros de su empleo. Enara, una mujer de 75 años que reside sola, necesita un hogar adaptado a su etapa vital. Tres realidades distintas y un mismo diagnóstico: vivimos más, vivimos distinto y, por tanto, esperamos cosas diferentes de nuestros hogares. ¿Qué respuesta vamos a dar? ¿Cómo va a vivir la próxima generación? El primer paso para responder a estas cuestiones, como señaló Javier Kindelán, socio responsable de Inmobiliario en la división de Transacciones de PwC, es entender que el problema de escasez de vivienda, derivado en parte del crecimiento demográfico, no es particular de España, sino común en Europa. “Aunque”, matizó, “sí es cierto que en nuestro país, tras la gran crisis financiera, hubo además una gran destrucción de toda la capacidad productiva que existía en nuestro sistema, de nuestra industria, y por falta de previsión seguramente hoy no somos capaces de producir a la velocidad que se necesita”.

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Hacia nuevas dinámicas habitacionales

El acceso a la vivienda no puede entenderse solo como un problema de oferta, sino como resultado de un sistema complejo que mezcla demografía, mercado, normativa y hasta cultura. El profesor emérito de Geografía Humana y Demografía de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM), Julio Vinuesa, señaló que “es la combinación de todas esas variables la que debería servirnos para planificar la ciudad”. Asistimos, advirtió, a la llamada segunda transición demográfica, caracterizada por el descenso de la natalidad, que da lugar a hogares más pequeños. Y dio datos: solo el 25% de los hogares cuenta con menores de 14 años; un 33% son unipersonales y en torno al 40%, y bajando, acoge a tres o más personas.

“Una tendencia”, destacó, “que obliga a replantear modelos tradicionales, como la idea de que las parejas, los hogares, los empleos e incluso las viviendas para toda la vida. La realidad social es hoy más diversa y dinámica, asique, se pregunta: ¿Tiene sentido entonces seguir pensando que la vivienda ha de ser para toda la vida y en propiedad?”. Y apuntó a dos errores en el análisis de las políticas de vivienda. El primero es el componente migratorio. “Se ignora que una parte fundamental de esa demanda de vivienda procede de la población migrante”, y solo internacional, también “de quienes se desplazan a ciudades como Madrid por motivos laborales o para estudiar”. El segundo fallo es comparar el crecimiento de hogares con el volumen de viviendas construidas a escala nacional. “Es erróneo compensar demandas y ofertas situadas en territorios distintos”, especificó.

Oportunidades de mortero y ladrillo

Miguel Ángel García Vega — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

Hace falta dinero. Construir es caro y solo con dinero propio no puedes. “Es importante atraer ese dinero de fuera”, señaló Miren Telleria, socia responsable del sector inmobiliario de PwC. Respondiendo al título de la ponencia, concretó: “¿Dónde están hoy las oportunidades de inversión? Los centros de datos es una respuesta”. Aunque aún surgen dudas medioambientales a las que tienen que contestar. La subida de tipos de interés, por lógica, tira de todo el ecosistema económico. Las hipotecas serán más caras y mayores los niveles de deuda que habrá que asumir. Y eso es riesgo. “Todo nos cuesta más, los inversores inmobiliarios piden una prima más elevada y los retornos deben ser mayores”, justificó. Tampoco hay muchas razones de queja. El año pasado fue “extraordinario” para el entorno inmobiliario, con operaciones por valor de 18.400 millones de euros y un crecimiento de más del 30% de la inversión respecto a 2024, aunque todavía por debajo del récord de 2018 de más de 20.000 millones.

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Hablando inglés en una habitación cerrada

El inglés se ha convertido en el verdadero forjado del mundo inmobiliario. Para estar al día al menos hay que manejar tres conceptos. Build to rent (construido para alquilar). Necesita de seguridad jurídica. Son inversiones a largo plazo y exigen estabilidad. España ha vivido cerca de 40 cambios normativos. Y en esa situación de incertidumbre cerrar operaciones se complica. Sigamos. Build to rent está más grabado fiscalmente frente al intuitivo build to sell (construido para venderse). Nuevos términos para el alquiler o la venta de toda la vida.

Se buscan más inmuebles saludables y confortables

Nuria Díaz — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

Que una casa no sea un horno en verano ni una nevera en invierno, y que tenga suficiente luz natural, una buena ventilación o un consumo energético contenido son aspectos cada vez más valorados por los compradores. “Desde la covid hemos visto que, aunque la localización o los metros cuadrados importan, cada vez es mayor el interés por vivir en espacios más saludables”, aseguró Almudena López de Rego, directora de Prescripción y Public Affairs de Velux Iberia.

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El capital extranjero encarece islas y costas

Vera Castelló — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

Hacerse con una segunda residencia en la costa española o en los archipiélagos se ha convertido en una misión cada vez más difícil para la clase media española. El litoral y las islas atraen a un número creciente de extranjeros que buscan una vivienda vacacional, pero también una residencia de larga estancia. Con mayor poder adquisitivo y menor dependencia hipotecaria, estos compradores están impulsando unos precios ya inasumibles para buena parte de los españoles.

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Huelva, Almería o Murcia: últimas oportunidades

“Hay que ser honestos: gran parte del litoral mediterráneo y los dos archipiélagos han dejado de estar al alcance de la clase media española”, afirma Ángel Martínez León, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España(COAPI), sin embargo, aún hay opciones.

Según su análisis, las zonas todavía asequibles se concentran en áreas muy concretas. Es el caso de la costa onubense, con municipios como Cartaya, Lepe o Isla Cristina, donde el precio del metro cuadrado (m²) se mantiene por debajo de los 1.100 euros. También del litoral almeriense alejado de enclaves como Mojácar o Vera, donde muchas viviendas rondan los 1.200 euros por m2.

En la Costa Cálida murciana, los municipios menos turísticos, como Mazarrón, se sitúan en torno a los 1.300 euros por m2, mientras que algunos puntos de Águilas superan ligeramente los 1.400. A ello se suma buena parte de la costa gallega y algunos mercados muy reducidos del litoral asturiano, como Cudillero.

La Costa Tropical de Granada, con localidades como Salobreña o Motril y precios de entre 1.400 y 1.600 euros por m2, representa, según COAPI, una suerte de frontera entre los mercados todavía asumibles para la clase media y aquellos ya reservados a perfiles de renta media-alta.

Los cálculos de Antonio Borges, director de eXp España, reflejan cómo se ha disparado el esfuerzo de compra en las zonas costeras. Baleares es hoy el mercado menos asequible del país: adquirir una vivienda de 80 m2 equivale a cerca de 14 veces los ingresos anuales de un hogar medio. Canarias (10,1 veces), Andalucía (8,6) y la Comunidad Valenciana (7,3) también se sitúan por encima de la media nacional.

Inteligencia artificial que revitaliza las ‘start-ups’ inmobiliarias

Daniel Alonso Viña — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

Allí estaban todos. El Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA), celebrado a finales de mayo, ofrecía una imagen bastante nítida de cómo ha evolucionado el sector en los últimos años. Las grandes compañías —promotoras como Aedas Homes o consultoras globales como CBRE— dominaban el recinto con los stands más ostentosos y los trajes mejor planchados. A su alrededor se movían las empresas tecnológicas que protagonizaron la primera gran ola de la digitalización, como Idealista o Fotocasa. Y un poco más apartadas, la nueva generación de start-ups, reconocibles por la juventud de sus equipos y un código estético distinto: camisetas de la marca, zapatillas y un discurso dominado por los datos, la inteligencia artificial (IA) y los agentes, como Casafari o Propilot.AI.

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Desaparición de empresas

Este proceso de maduración se ha caracterizado por la consolidación de ciertas empresas (Idealista, Fotocasa o Pisos.com siguen liderando el palmarés) y la desaparición de otras, porque no han sabido consolidar su modelo de negocio o porque han sido absorbidas. La historia de Tiko representa la parte más sombría de este negocio. Nació en Madrid en 2017 con un modelo de negocio importado de Estados Unidos: comprar la vivienda a particulares en tiempo récord, reformarla y ponerla de nuevo en el mercado. En 2021 cerró una ronda de financiación récord de 65 millones de dólares, una de las mayores levantadas por una proptech.

Creció rapidísimo, pero su caída fue igual de estrepitosa. En 2025, y después de la compra de Housell, otra empresa del sector, su modelo de negocio se hizo insostenible, entró en concurso de acreedores y desapareció poco después. Las absorciones están a la orden del día. En 2024, Inmho compró la plataforma SinVisitas, y en 2025 el grupo sueco Odevo compró Portik Group, el grupo matriz de Inmho, para crear un gigante especializado en la gestión de comunidades de propietarios.

Después del episodio de Tiko, los inversores se volvieron más prudentes. En ese grupo de empresas que apuestan por una expansión más lenta pero constante está PropHero, que cerró en 2025 una ronda de 16 millones de euros, cantidad modesta comparado con las que han conseguido otras compañías. “Nacimos en 2021, cuando la parte más peligrosa de la burbuja ya había pasado, y nuestras rondas de financiación han sido muy realistas, con sentido, que sirven para financiar el negocio y crecer, sin dejar de poner el foco en ser rentables”, afirma Gil.

Vaqué, de Fordcadell, corrobora que hasta la pandemia el dinero salía a espuertas del bolsillo de los inversores. Ahora, aunque el ecosistema sigue creciendo, “los fondos de inversión piden que demuestren su capacidad para ganar dinero”, matiza. Además es un sector más lento que otros a la hora de adoptar nuevas herramientas. “Es cierto que al principio, cuando aparecieron las proptech, parecía que nos iban a avasallar. Pero no ha sido así”, defiende. Y resume: “La posición del sector con la tecnología no es de fascinación, es de criterio, pero al final la innovación se impone, por utilidad demostrada”.

De oficinas vacías a viviendas: otro paliativo

Alejandro González Luna — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

Oficinas obsoletas, antiguos inmuebles administrativos y locales comerciales están siendo transformados en viviendas en una tendencia que gana terreno en las principales ciudades españolas. Lo que hace apenas unos años era una operación excepcional se ha convertido en una estrategia cada vez más habitual para dar una segunda vida a activos infrautilizados y responder, aunque sea parcialmente, al creciente desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda. La magnitud del fenómeno todavía es marginal en comparación con las necesidades del mercado, pero su crecimiento es evidente. Según CBRE, durante el primer semestre de 2025 se iniciaron reconversiones sobre más de 137.000 metros cuadrados y más del 60% de ellas tuvieron como destino el uso residencial. La consultora registró además un máximo histórico de 73 cambios de uso y más de 392.000 metros cuadrados transformados a diferentes usos durante el conjunto del año.

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Radiografía de una reconversión

La transformación de oficinas y otros activos terciarios en viviendas se ha convertido en una alternativa cada vez más atractiva para aumentar la oferta residencial en las grandes ciudades, pero no todos los edificios reúnen las condiciones necesarias. La viabilidad de estas operaciones depende de una combinación de factores urbanísticos, técnicos y económicos. Como explica María Mayoral, directora sénior responsable de cambios de usos y líder del área de inversión residencial de CBRE, “no existe una única barrera crítica, sino la necesidad de que todos los factores encajen”.

El primer requisito es urbanístico: la capacidad de las administraciones para autorizar cambios de uso y agilizar la concesión de licencias es determinante para desbloquear proyectos. A ello se suman las exigencias técnicas, ya que el inmueble debe poder adaptarse a las condiciones de habitabilidad, iluminación, ventilación y distribución propias de una vivienda. Por último, la inversión necesaria tiene que ofrecer una rentabilidad suficiente para compensar los riesgos asociados al desarrollo y comercialización del proyecto. “Por ello, el análisis de estas oportunidades debe ser muy exhaustivo y multidisciplinar desde el inicio”, sostiene Mayoral.

Conexiones y servicios, el reclamo de los habitantes de la periferia

Mamen Lucio Maderuelo — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

El derecho a vivir en la ciudad debe incluir a las zonas periféricas, han defendido históricamente urbanistas como Jordi Borja. Hoy parece complicado. Hará cerca de un mes, Luisa López, vecina del madrileño barrio de Argüelles, contaba con tristeza que en su calle, “en lo que va de año, han cerrado varios negocios, casualmente los que acaban con [el sufijo] -ería: mi mueblería y, por encima de todo, la Cafebrería ad Hoc, unos locales especiales con actividades interesantes y diferentes. Y cruzando la calle de la Princesa, también ha bajado persianas la hojaldrería. Todo va cambiando deprisa”, lamenta. Aunque no dijo nada, en agosto le vence a ella su contrato de inquilina —temporal, aunque lleva ya ocho años viviendo en la misma casa— y desconoce también por dónde saldrá su casero. Es la foto común de las ciudades grandes: inmuebles para negocio o vivienda con precios imposibles, que obligan a sus inquilinos a mudarse a la periferia en busca de suelo más barato, o bien a replegarse a sus orígenes como, indica López, han hecho los hojaldreros: “Han vuelto a trabajar solo en su horno original de San Sebastián de los Reyes”, localidad ubicada al norte de la capital.

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Los márgenes del sistema

Así se autodenominan los integrantes de la Red de Vivienda Cooperativa, modelo residencial basado en el régimen de cesión de uso: los socios viven de forma permanente en un inmueble de dicha red, pagando una entrada y una mensualidad asequibles. Una vía con un crecimiento exponencial (216 proyectos nacionales, en centros urbanos y zonas metropolitanas) y con mucha lista de espera. “Normal, ya que el coste viene a ser la mitad de lo habitual en el mercado. Estamos contentos con la mención que se hace de ello en el Plan Estatal de Vivienda, sin embargo, no se nos ha asignado una cuota y estamos lejos de que se saquen concursos específicos para esta alternativa, que ya no es para un grupo de amigos ni tampoco es obra social, aunque también se incluyan experiencias de inclusión y vulnerabilidad, por supuesto”, declara Javier Blanco, abogado de Aquo en Grupo Tangente Cooperativo. Y es que la vivienda se consolida como motor de la pobreza según el XVI Informe de EAPN España, y “no solo para quienes se sitúan en la normalidad y que solemos identificar con tal problema social, sino sobre todo para los vulnerables [rentas que no superan el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples] y los pobres extremos [por debajo de dicho umbral], con quienes trabajamos, pues aparte de un techo requieren intervención social”, apela Carlos Piñeyroa, director de la fundación Provincia España Este Hijas de la Caridad, tras la publicación de su documento Improntas 2025, dedicado al “problema de la vivienda del que nadie habla”.

Gobiernos y empresas, condenados a entenderse

Nuria Díaz — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

El acceso a una vivienda asequible exige más que diagnóstico: requiere soluciones concretas y capacidad de colaboración. Porque si hay un consenso en el sector es que administraciones y sector privado están condenados a entenderse para responder a una demanda creciente y estructural.

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Leire Iglesias: “Queremos ser el gran tenedor público que intervenga en la oferta"

¿Es necesario un parque público de vivienda? Leire Iglesias, presidenta de Casa 47 —así se llama la Entidad Estatal de Vivienda, en un guiño al artículo de la Constitución Española que recoge el derecho de todos los españoles y españolas a una vivienda digna— lo dejó claro: “Nos pongamos como nos pongamos, el mercado no va a resolver por sí solo la crisis de vivienda”, avisó. “Es deber de lo público garantizar la función social de la vivienda”, añadió. Por eso lanzó una idea provocadora: la necesidad de que las administraciones actúen como un verdadero “gran tenedor público”, con capacidad para intervenir en la oferta, y que lo hagan de forma irreversible. Y es que, recordó, “en España se han construido más de seis millones de viviendas protegidas, entre ellas alrededor de 2,5 millones durante la democracia, pero que han acabado incorporándose al mercado libre. “Lo de todos, a disposición de la especulación”, denunció.

Además, la presidenta de Casa 47 refrendó que hay que incrementar la oferta, pero no construyendo cualquier vivienda, señaló, sino “vivienda asequible para que ningún hogar destine más del 30% de sus ingresos al pago de su casa.” Y defendió “que la gente pueda vivir donde trabaja y quiere vivir”.

“Casa 47 es la infraestructura que sustentará el sistema público de vivienda, del mismo modo que la red de hospitales y escuelas públicas ejercen de base para los sistemas sanitario y educativo, respectivamente”. “El nuevo Plan Estatal de Vivienda movilizará 7.000 millones de euros, cifra que contrasta con los alrededor de 400 millones anuales de ejercicios anteriores, y la previsión de inversión vinculada a Casa 47 supera los 13.000 millones de euros”, avanzó.

España mantiene uno de los parques de vivienda pública más reducidos de la UE, un 3% frente al 9% de la media europea. Iglesias cerró con una reflexión: la cuestión no es si debemos tener un parque publico de vivienda, sino si nos podemos permitir prescindir de éste.

La especialización como vía para aliviar la crisis de los hogares

Jaime Rodríguez Parrondo,Carlos Pérez Rivero — Sun, 21 Jun 2026 03:30:00 GMT

España es ya el segundo destino europeo con mayor interés inversor en vivienda especializada, solo por detrás de Alemania, según el estudio Spain Living Investor Survey 2026, elaborado por Cushman & Wakefield. En palabras de Álvaro Alonso, director de Living y Corporate Finance España de la propia consultora, “se está produciendo un cambio real en el mercado residencial hacia formatos más especializados, aunque no todos los segmentos se encuentran en el mismo punto”. Así, apunta a las residencias de estudiantes y a las viviendas en alquiler institucional (BTR) como los segmentos “claramente líderes, gracias a una combinación muy potente de demanda, profesionalización del mercado y capacidad de escalabilidad”. En cambio, aclara que los domicilios para mayores, los alojamientos flexibles o determinados modelos de hogares asequibles atraviesan todavía una fase más temprana, con un claro interés inversor, pero con procesos de ajuste pendientes.

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La vida en comunidad

La vivienda especializada no es solo una cuestión de inversión o de demografía, sino que implica un nuevo enfoque en cómo se diseña y se construye. Flavio Tejada, director de Arup y del Máster en Desarrollo Inmobiliario de IE University, señala que la diferencia fundamental respecto a la promoción convencional reside en el enfoque: “La vivienda tradicional es un producto muy testado, pero con tipologías limitadas, debido a un modelo de urbanismo que favorecía la homogeneidad”. Frente a esto, asegura que los nuevos formatos especializados parten de la vida en comunidad como principio rector, lo que convierte a los espacios compartidos en elementos estructurales de una promoción.

Además, Tejada apunta que se trata de activos cuya rentabilidad depende de la generación de rentas y no de la venta de unidades, por lo que están más abiertos a fórmulas innovadoras, desde la gestión mediante gemelos digitales hasta sistemas de construcción modular. “No resulta extraño que algunos de los primeros proyectos industrializados en España hayan sido de este tipo”, explica, añadiendo los criterios medioambientales como parte de “una nueva cultura proyectual”. El motivo no es otro que el marco regulatorio europeo y la lucha contra el cambio climático. Así, la naturaleza dual de la construcción residencial como vehículo de inversión requiere, a su juicio, un nuevo modelo de proyecto, obligado a estar a la vanguardia de la sostenibilidad, y que “refleje valores más cercanos a la sociedad y a los habitantes”.

La vivienda: una alerta roja social

Miguel Ángel García Vega — Sun, 30 Mar 2025 03:32:00 GMT

Explicar la falta de vivienda en España es igual que viajar en un avión con la carga adicional de la herencia y la tradición. La falta de un hogar propio arrastra la vida; afecta a la salud mental (ansiedad y depresión) y al anclaje económico (es la principal inversión); influye en la creatividad y el nivel educativo desaparece; también, como recuerda el escritor Sergio del Molino, “un cierto sentido de libertad”, y se “desmoronan las bases que sostienen los proyectos de vida”, avisa Pedro Tomé, experto en Antropología del Centro Superior de Investigaciones Científicas (CSIC). Y en esta era de inequidad sufren más las mujeres. Ellas mantienen el 61% de las familias monoparentales. “El gran problema es que para atender a su hijo o hijos, la mayoría debe reducir su jornada laboral e ingresar menos, entonces el acceso a la vivienda resulta aún más difícil”, explica Tomé.

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La fragilidad de la niñez

La carencia de hogar no solo conduce hacia lo oscuro, sino también a la fragilidad, sobre todo de los más pequeños. Los factores de riesgo de existir bajo un techo ardiendo como el zinc entre chicos de cero a 16 años están relacionados —identifica el catedrático de economía en la Universitat Pompeu Fabra (UPF), José García Montalvo— con la educación (los traslados de colegio o la dificultad de mantener el contacto con los compañeros), el estrés familiar, la estigmatización o la falta de oportunidades sociales y recreativas. Surge la ansiedad, la carencia de sueño, la depresión. Alguien parece haberlos cercado con alambres de púas: inmigrantes, quienes buscan asilo, refugiados o pequeñas familias con riesgo de exclusión. Cuando cierran los ojos sueñan, al menos, con vivir en un sicomoro que, si lo agita el viento, suena igual que un arpa de hierba.

Todo empieza en el suelo y está que arde

Miguel Ángel García Vega — Sun, 30 Mar 2025 03:31:00 GMT

Tiene que arder mucho el suelo en España antes de que los jóvenes e inmigrantes encuentren un hogar. Escribió muchas veces el economista Emilio Ontiveros (1948-2022) que “la desigualdad jamás es rentable”, idea que sobrevoló el evento Inmobiliario 360º, organizado por EL PAÍS con el patrocinio de Aedas Homes, Alquiler Seguro, Arkitech, Bilba, Crea Madrid Nuevo Norte, Otis, Banco Santander y el Gobierno del País Vasco.

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Impulso con límites al crédito promotor

Era quizá el ponente más esperado de la mañana. Se prodiga poco. Javier Piñeiro, responsable del negocio promotor de Banco Santander, es el hombre de los dineros. Quien aprueba o rechaza las operaciones. Es un veterano del sector. Lo conoce bien. Pide calma. “Tranquilidad, hoy por hoy dar un crédito promotor no es ningún problema”, asegura. El balance está fuerte —el año pasado, la institución ganó 12.574 millones de euros— y saneado. Traza sus cálculos. Para vivienda residencial serían necesarios unos 15.000 millones de euros. Habla por sí solo. Si incluye a los cuatro grandes, el colchón se multiplica exponencialmente. La demanda es muy fuerte pero el riesgo resulta muy bajo. ¿Quién no quiere comandar un barco así? Es cierto que existen limitaciones —resaca de los días de vino y rosas inmobiliarios de hace no tanto tiempo— pero hay caja. Han cerrado un acuerdo con el ICO (Instituto de Crédito Oficial) a través de una línea de crédito de 4.000 millones. “Mientras haya capacidad de pagar las deudas se seguirá aportando dinero”, sostiene. Eso sí, si el particular no puede dar al menos el 20% del capital de entrada no conseguirá financiación para su casa. Tampoco las viviendas preindustrializadas. En este caso, el Santander prefiere financiar a las compañías fabricantes. Aunque reconoce que suelen ser empresas de tamaño pequeño, lo que limita el acceso al crédito. Pero tienen la ventaja de la sostenibilidad al fabricarse bajo techo. La huella de carbono se reduce, los trabajadores no tienen que soportar situaciones climáticas complejas y la sostenibilidad viene de fábrica. “Todos los proyectos que financiamos respetan esa última característica. Pero es algo en lo que ni siquiera tenemos que insistir. Porque el 90% de las casas se adaptan a la normativa europea”, zanja Piñeiro.

Inmuebles modulares, una vía que va más rápido

Industrializar la vivienda es una de las soluciones para poder satisfacer de forma rápida la demanda creciente de inmuebles. La fabricación en serie de módulos y componentes permite acotar los tiempos de edificación, minimizar los residuos en la obra y atenuar el trámite burocrático al que hacen frente las promotoras. “La mayor ventaja son los tiempos de ejecución”, afirmó David Sánchez, consejero delegado de Arkitech.
La tramitación de la licencia urbanística, en un proyecto tradicional, puede tardar entre 12 y 14 meses. Mientras que en la industrializada avanza en paralelo a la gestión burocrática, explicó Sánchez. El mayor problema, sin embargo, es que crear una empresa que hace casas de forma modular también requiere de unos meses de espera para obtener los permisos necesarios. Además, la financiación para estos proyectos no es suficiente, sobre todo por el lado del usuario. “No hay herramientas financieras que faciliten el acceso a la vivienda para el comprador nacional”, destacó. El modelo hipotecario actual no concede préstamos hasta que el inmueble está completamente terminado. “Ahora mismo, el mercado nacional está cerrado prácticamente para este segmento. La industrialización es viable, pero faltan las inversiones”.
La lentitud del proceso es un gran obstáculo. No solo ya en la edificación, sino desde que se planifica. “De media, pueden pasar 14 años desde que se identifica un terreno hasta que se entrega una vivienda”, lamentó Juan Francisco Rodríguez, consejero delegado de Bilba, quien explicó que el futuro del sector pasa por un acelerón de los procesos ante una mano de obra que cada vez se ve más menguada. El sector de la construcción nacional enfrenta una creciente pérdida de técnicos y profesionales en los oficios tradicionales como la albañilería, por ejemplo.

Preparación de profesionales
“Se nos va a jubilar un montón de gente en los próximos 12 años”, aseguró el directivo de Bilba. “Hemos perdido una generación tras la crisis de 2008, y entre el 30 y 35% se va a retirar”. El foco, dice este experto, debería centrarse en crear a los profesionales que requiere el futuro. “Nos hemos olvidado de esos chicos y chicas que estudian ingeniería, arquitectura o aparejadores, los necesitamos para gestión del sector”, reclamó Rodríguez.
El déficit de vivienda va más allá de construir nuevos edificios, comentó Ramón Sendra, director de Ventas para Iberia, África y Oriente Medio de OTIS. Una parte de ese déficit puede llenarse, a su juicio, con la reforma y rehabilitación de inmuebles ya existentes. “Tenemos un parque de viviendas con una media de edad de 40 y 45 años. El 80% de las viviendas se construyeron antes de 2000, con normativas y necesidades de otra época”, dijo el directivo de una de las principales firmas fabricantes de sistemas de ascensores y escaleras mecánicas.
Mejorar la accesibilidad también contribuiría a tener casas más habitables. El 48% de los hogares están edificados sin ascensor, resaltó Sendra, quien reconoció como buena señal que el Gobierno haya impulsado un anteproyecto de ley para reforzar el derecho a la accesibilidad, con medidas como una subvención de hasta el 70% de las obras y la obligación de las comunidades de propietarios de adaptar las instalaciones cuando haya residentes con movilidad reducida.

Cinco ideas de los promotores para disponer de más viviendas

Óscar Granados — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

El desafío de la vivienda se asemeja a estar a bordo de un barco con muchas entradas de agua. Mientras el equipo encargado de la nave —en este caso las administraciones— está concentrado en el desarrollo de vivienda pública, uno de los grandes déficits del sector, por otro lado, la desconexión entre la producción de viviendas y la demanda amenaza con anegarlo todo. “Puede lastrar económicamente al país”, advirtió en su intervención Carolina Roca, presidenta de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

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La invención de Madrid Nuevo Norte

Debe ser que todo llega. Esta operación comenzó hace 30 años. Es, quizá, la actuación urbanística más importante acometida en Madrid o incluso en España. La ciudad está viva, de moda. Puede ser el hub comercial y cultural hacia Europa o América Latina. Convertirse en una de las grandes urbes europeas. La carpintería se resume rápido. Se ha creado la promotora Crea Madrid Nuevo Norte (CreaMNN) y diversas entidades públicas ferroviarias (Adif, Adif Alta Velocidad, Renfe Operadora y Renfe Ingeniería y Mantenimiento) han proporcionado suelos de los recintos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral. El proyecto, ya realidad, pivota sobre la remodelación de la madrileña estación Clara Campoamor y se añadirán viviendas, zonas verdes, oficinas (en Madrid existe un parque muy obsoleto), locales comerciales, centros de negocio y conexiones de transporte público. “Porque todas las grandes ciudades se están transformando”, dice Álvaro Aresti, presidente de Crea Madrid Nuevo Norte. Los números son altos. La inversión alcanza los 11.000 millones de euros, de los que 1.800 serán públicos, y el desafío es que esta nueva ciudad esté en marcha entre 2027 y 2028. “Y más del 50% de la inversión será acometida por la promotora”, revela Aresti.

Casas para turistas: un negocio de doble filo

Elena Horrillo — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

España batió el récord de turistas en 2024, concretamente recibió 94 millones de viajeros extranjeros, y estos a su vez elevaron el gasto un 16% hasta los 126.000 millones de euros, también máximo histórico. Además, 2025 parece llevar la misma senda ascendente ya que se espera que se rompa la barrera de los 100 millones de turistas. Paralelamente, el número de viviendas de uso turístico tuvo un crecimiento medio anual del 17,5%, según un informe de Exceltur. Aunque en Valencia, Madrid, Córdoba y Alicante superan el 20% de incremento.

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Diversidad de medidas normativas

La pregunta del millón es si es posible la convivencia, especialmente en las zonas más tensionadas. Comunidades y ayuntamientos llevan años ensayando diversas medidas que pasan, en la mayoría de veces, por la limitación de las licencias. Barcelona fue una de las pioneras al paralizar la concesión y ahora prevé la retirada para 2028 de las 10.000 licencias que se mantienen. Málaga ha prohibido nuevas concesiones en 43 barrios y Madrid prevé hacer lo mismo en el centro cuando compartan espacio con los vecinos. Medidas que Mansilla considera un avance, aunque avisa: “Si no se hace un avance más coordinado y frontal de diferentes aspectos, puede ser que tenga un impacto en un principio, pero no lograremos tener un impacto significativo en la mejora del precio o la accesibilidad de la vivienda”.
Martos aboga por “una combinación de regulación del volumen de licencias, del número de días permitidos y sanciones contra la oferta ilegal”. Y desde Provivienda, Jarabo se remite a los consensos registrados en un estudio encargado a 40dB: la limitación de las licencias (el 69,4% se muestra de acuerdo), la ampliación del parque de vivienda por parte del sector público en colaboración con el privado (79%), así como la regulación del precio de los alquileres (74,3%).

Instituciones clave para un sector tensionado

Óscar Granados — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

El acceso a un hogar ha alcanzado la dimensión de emergencia social. Con un parque social que roza el 3,4%, frente a una media europea del 9,3%, el alquiler asequible —en el que se dedica como máximo un 30% de la renta— se ha convertido en un verdadero espejismo para jóvenes, familias vulnerables e inmigrantes. Hoy, el 75% de los inquilinos dedica más de una tercera parte, aproximadamente, de sus ingresos al arrendamiento del inmueble que habita, según datos del Ministerio de Vivienda. Dicho porcentaje se dispara en ciudades como Madrid o Barcelona.

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Euskadi tiene su propio plan

Euskadi es un ejemplo de que la vivienda social, pública o de protección oficial —un hogar es asequible cuando no se destina más del 30% de los ingresos al alquiler— tiene futuro. Escojan el término que mejor encaje en su gramática. Hay 120.000 viviendas de VPO (Protección Oficial), un tercio de todo el parque y la libre alcanza las 224.000. La ley de la vivienda recoge alquileres por 300 euros y un sistema de bonos a los más jóvenes. No es extraño que el 23% del parque de alquiler de España esté en Euskadi. “Ahora bien, tenemos que conseguir sacar más producto en alquiler al mercado”, reconoce Denis Itxaso, consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco. Y añade: “El 75% del suelo urbanizable es de vivienda protegida”.
Esta particular Arcadia ha entendido muy pronto “que la vivienda es una infraestructura social”, apunta el responsable vasco. “Poco a poco vamos ofreciendo, por ejemplo, a los propietarios seguridad jurídica, en el cobro de sus alquileres, para que pongan viviendas en el mercado”. Porque el futuro es ahora. Muchas empresas de vanguardia tecnológica quieren instalarse y necesitan alojamiento y un lugar donde vivir. Ya que hay sectores, como el turístico, en los cuales no encuentras personal y no puede residir a 30 kilómetros de su lugar de trabajo. Además ha ocurrido algo único. “Por primera vez en Euskadi hay más personas viviendo solas que en pareja”, subraya Itxaso. Detrás de esta estrategia existe una filosofía de país. “La vivienda es una infraestructura social”, defiende. Hace falta, una vez más, las colaboración público-privada. “Los poderes políticos solos no podemos solucionar el problema si hay 43 municipios con riesgo de estar tensionados: deben comunicarlo para ver cómo gestionas la oferta y la demanda”, concluye.

Un pacto de Estado para los arrendamientos

Más inversiones, menos incertidumbre y un acuerdo político entre los grandes partidos políticos. Esto es lo que se necesita para paliar la escasez de vivienda que hay en el país. Así de claro lo dijo Antonio Carroza Pacheco, fundador y presidente de Alquiler Seguro, quien además afirmó que el Estado debería de priorizar en sus Presupuestos este problema. “Tenemos que pensar si no tenemos que construir más cuarteles y menos casas, por lo que se nos viene encima”, añadió.
De acuerdo con el directivo, el país sigue avanzando en un cambio de régimen en el que los propietarios se reducen y los inquilinos crecen. Ello es parte de una transformación cultural, pero también financiera. En España, el alquiler ha llegado a un récord. En todo el país, más del 20% de los hogares está en este régimen, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). “Hay menos hipotecas, menos competencia y más restricciones al crédito”, mencionó. Carroza Pacheco achacó la situación a una falta de visión política.
“La Administración pública no está invirtiendo en vivienda”, dijo el directivo en una conversación con José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra. Incluso dijo que esta falta de recursos, sumada a una retirada de propiedades del mercado por parte de los pequeños propietarios, augura una reducción aún mayor de la oferta en los próximos años. Para abordar la problemática, Carroza Pacheco dijo que es necesario un cambio legislativo: “Hacen falta dos cosas a corto plazo: la derogación de la Ley de Vivienda y la promulgación de la Ley del Suelo”. Respecto a la primera, Carroza Pacheco consideró que la intervención estatal en el mercado, como se establece en la actual legislación, no aumenta la disponibilidad de inmuebles.
A largo plazo, explicó, la fórmula para construir más casas se complica. “Tenemos una oferta que se ha reducido drásticamente en los últimos años, un stock de vivienda limitado y una demanda que sigue creciendo de manera constante, impulsada por la formación de nuevas familias y el crecimiento de la población”. A ello se suman el apretón de tuercas tributario que ha dado el Gobierno actual a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi). Recientemente se ha endurecido el régimen fiscal del que disfrutan estas figuras en el que se condiciona sus ventajas impositivas a la promoción de inmuebles en alquiler asequible.

Medida contraproducente
“Hemos visto como en los últimos meses se ha atacado a este régimen, que me parece suficientemente interesante para el inversor institucional, extranjero o nacional”, subrayó. Al mismo tiempo, abundó, el Ministerio de Vivienda “se apunta el tanto de que las viviendas sociales aumentan, pero no gracias a la construcción de vivienda pública, sino a través de iniciativas de organizaciones como la Cruz Roja, Cáritas o fundaciones como Techo, que operan bajo el régimen de socimi”.
El país, según el experto, necesita un gran acuerdo entre los distintos partidos para empezar a dar una solución real a las necesidades de vivienda, pero también a una falta de empleo digno que reclaman los jóvenes. “Hace falta un pacto de Estado, pero estamos muy lejos de alcanzarlo”, sentenció.

Recetas para subir la oferta de alquiler a largo plazo

Elena Sevillano — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

España tiene la presión de demanda —cantidad promedio de personas interesadas en una casa los primeros 10 días en que esta se pone en alquiler tradicional— en 124 candidatos. Por las nubes. Una tensión normal, según los parámetros del Observatorio del Alquiler (organismo que hace estos cálculos), se sitúa entre 1 y 15 aspirantes por anuncio; se considera muy alta cuando supera la media de 60 demandantes. No hay más que ver el tensiómetro con la aguja en la franja roja, a punto de salirse de la esfera, que ilustra los datos. El diagnostico es claro y la necesidad de actuar, acuciante. El problema es la receta. Aquí divergen quienes abogan por regular los precios y quienes apuntan a un déficit de vivienda y aseguran —citando datos del Banco de España— que se necesitan 600.000 casas más para responder al déficit creado por la bajada de obra nueva y el aumento de la población

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Un sector copado por los pequeños tenedores

El informe El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo, del Banco de España, detecta una subida sustancial del parque inmobiliario en alquiler residencial en manos de las personas físicas durante la última década, debido al aumento de la inversión en propiedades dedicadas al alquiler y la reasignación de los usos de las casas acumuladas. Entre 2012 y 2022 se ha producido un incremento del stock destinado al alquiler para residencia habitual perteneciente a particulares en torno a las 100.000 viviendas al año, de promedio. En 2021, los caseros particulares estaban detrás de más de un 90% de las viviendas para alquiler habitual a precio de mercado. En un 40% de los casos, el arrendador solo tiene esa casa, según datos de la OCU, pero detrás de otro 36% hay un propietario con cinco o más inmuebles, con los que negocia. El 8% del parque (según el Banco de España) está en manos de sociedades: entidades financieras, aseguradoras, fondos de inversión o socimis.
“La acumulación de la propiedad ha crecido en las grandes capitales, pero no es un problema; donde menos atomizado está el parque es en Barcelona, y no llegan al 10% los tenedores con más de 10 pisos”, argumenta el catedrático Josep María Raya. A partir de ese número, la Ley de Vivienda considera que se trata de un gran tenedor. Donde sí hay un problema serio, apunta Raya y refuerza el también catedrático José García Montalvo, es en la vivienda pública en alquiler: es muy reducida en el contexto de las economías avanzadas, inciden. El Banco de España calcula que en 2023 había en España unas 300.000 unidades, un 1% del stock total.

Alta demanda para tan poco suelo

Ramiro Varea — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

El acceso a una vivienda digna es un derecho constitucional, aunque la realidad demuestra que alquilar o comprar un piso a un precio razonable es hoy una misión casi imposible. El Banco de España reconoce que el país sufre un déficit de 600.000 viviendas por un desajuste entre la oferta —escasa— y la demanda —enorme—. No es el único factor que explica esta cuestión tan compleja.

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Digitalización para actualizar planes urbanos

Los planes generales urbanísticos indican que en España hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar. La cifra equivale al 25,6% del actual parque residencial, según un estudio de BBVA Research. Muchas de estas edificaciones están proyectadas en planes urbanos antiguos, que ni siquiera cumplen con la normativa vigente. Por ello es urgente actualizar los planeamientos y así adaptarlos a los requerimientos más actuales en términos de densidad de construcción, de usos de suelo o de sostenibilidad medioambiental. En este contexto, apunta el informe, la digitalización puede desempeñar un papel clave.

Los pisos protegidos, en declive

Marta Pinedo Castell — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

Acceder a una vivienda se ha convertido en una meta inalcanzable para millones de personas en España, y la escalada de precios del sector inmobiliario ya es el primer problema para la población, según el barómetro de marzo del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). A pesar de la presión social, con manifestaciones públicas cada vez más multitudinarias, el escenario está lejos de enderezarse: el alquiler ahoga a muchas familias, la compra es inasequible y la vivienda social, que ofrece una alternativa a personas con menos recursos, es cada vez más escasa.

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El mal de las políticas discontinuas

España invierte en protección social en vivienda menos de una cuarta parte que la media de la UE: 34 euros por habitante entre 2007 y 2021, frente a los 160 euros de la eurozona, según el Boletín Especial de Vivienda Social 2024. Como consecuencia, el parque nacional de casas sociales apenas representa el 3,3% de las viviendas principales, muy por debajo del 9% europeo y lejos de modelos como Países Bajos (29%), Austria (24%) o Dinamarca (20%). Para Josep María Raya, profesor de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y catedrático de Economía Aplicada de Tecnocampus-UPF, la clave está en la falta de continuidad en las políticas públicas: “Miramos a países como Austria, que lleva 60 años haciendo un tipo de política, mientras nosotros seguimos empeñados en buscar regulaciones más que en estructurar una política consistente”, lamenta.

Activos no habitacionales: otros motores sectoriales

Alejandro González Luna — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

El mercado inmobiliario en España continúa avanzando en su recuperación tras la subida de los tipos de interés en 2022, que ralentizó la llegada de inversión. En 2024 se registraron 564 fusiones y adquisiciones en el sector, consolidando su posición como el de mayor actividad, seguido por turismo y ocio, y energías renovables, según la plataforma TTR Data. Dos de los motores de este crecimiento han sido la estabilidad macroeconómica del país y el interés creciente de fondos e inversores en activos inmobiliarios no habitacionales, como oficinas, centros comerciales, residencias de estudiantes y de la tercera edad.

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Datos: nuevo polo de interés

Dentro del segmento industrial y logístico del sector inmobiliario no habitacional, los centros de datos están concitando cada vez más interés. Esto se debe a que España resulta atractiva para estos centros por su energía renovable y barata, algo clave para las grandes tecnológicas. “Hay grandes proyectos en marcha. Microsoft, Amazon y Meta están invirtiendo en Zaragoza, y también hay iniciativas en Madrid y Galicia”, señala Alejandro Bermúdez de Atlas Real Estate Analytics.
Miriam Goicoechea, de CBRE, coincide: “La expansión del uso de la inteligencia artificial (IA) está impulsando un fuerte interés en los centros de datos, que crecen exponencialmente en la península Ibérica y que ya ocupa el tercer lugar en el ranking de países con mayor capacidad instalada de energías en Europa”. Con esta transformación se abren oportunidades en zonas secundarias más allá de los lugares donde habitualmente se establecen estos centros, añade.
Goicoechea también pone el foco en el ámbito de las ciencias de la vida (life science), que está generando atención. España se ha convertido en “un referente internacional en sanidad, lo que permite ser optimistas en cuanto al futuro del sector healthcare y sus activos asociados: hospitales, residencias y clínicas”, destaca.

Barullo normativo en un sector muy politizado

Jaime Rodríguez Parrondo,Carlos Pérez — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

El precio de la vivienda lleva subiendo más de una década de forma consecutiva, y en 2024 experimentó su mayor incremento (8,4%) desde la crisis del ladrillo, según reflejan los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un año antes, en 2023, entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), que establece medidas para —en palabras del Gobierno— “aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda”. Con todo, para Alejandro Rosillo, doctor en Derecho y profesor del IEB, “el sector inmobiliario queda regulado por una profusa y compleja normativa que, teóricamente, protege a los diferentes actores involucrados, con especial énfasis en el arrendatario”, señala.

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Las fórmulas de los empresarios

Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), comparte con este diario las medidas propuestas para incentivar la promoción de vivienda y aumentar la oferta disponible en el mercado, “además de recuperar la seguridad jurídica para dar estabilidad al sector y atraer la inversión privada”, especifica.
Así, cree que es urgente aprobar la reforma de la ley del suelo para agilizar la obtención de terreno finalista. También añade que es necesario movilizar suelos públicos para promotores, facilitando la construcción de vivienda asequible, e implementar medidas de choque para permitir el cambio de uso en solares vacantes con fines residenciales.
También apunta la necesidad de agilizar la tramitación administrativa y modificar la Orden ECO sobre tasación de inmuebles para acelerar la concesión de licencias. En materia de financiación, la patronal considera que es imprescindible incrementar sustancialmente la dotación presupuestaria destinada a políticas de vivienda, así como agilizar la línea ICO de financiación a la promoción de vivienda de alquiler asequible y crear otras nuevas, incluso con el Banco Europeo de Inversiones.
En el ámbito fiscal, “proponemos revisar la tributación de las entidades acogidas al régimen de arrendamientos, así como la fiscalidad del IVA en la compraventa de vivienda asequible, reduciéndolo al 4% en el caso de los jóvenes”, detalla.

El laberinto financiero que atraviesan los promotores lastra los bienes disponibles

Beatriz Pérez Galdón — Sun, 30 Mar 2025 03:30:00 GMT

La falta de oferta está condicionando el mercado de la vivienda, con consecuencias dramáticas para los potenciales propietarios, que ven así limitadas sus posibilidades debido a unos precios que han superado incluso a los de la crisis de 2008.

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Hipotecas más baratas

La hipoteca es el principal gasto de la mayoría de las familias. Según el Banco de España, necesitan destinar una media de 7,4 años de sus ingresos brutos para su compra, frente a los 3,1 años de 1987. El coste actual, trasladado al porcentaje del salario mensual, roza el 40%.
A pesar de que el esfuerzo económico de los propietarios sigue siendo elevado, resulta inferior al de hace unos años, gracias a la rebaja de los tipos de interés iniciada en Europa. Así, el euríbor a 12 meses, al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas, ha pasado del 4,20% del máximo de 2023 al 2,40% con el que cerró el pasado mes de febrero. Son buenas noticias para quienes tengan el préstamo a un tipo variable, que verán reducida su cuota en la próxima revisión.
El Banco de España espera que más del 60% de los préstamos variables puedan ver su coste reducido en más de un punto porcentual en el primer semestre de 2025.